Reconversion de friches

industrielles et gestion

des sols pollués

Des usines délabrées, des champs désertés et des terrains contaminés : le monde urbain dans lequel nous évoluons comporte son lot d’espaces mal aimés. Étant vacant, le premier réflexe est de les percevoir de manière négative, comme des lieux sans humanité et inappropriables. Souvent, un potentiel énorme recèle, dans ces espaces qu'on considère comme des barrières. À l'heure des changements climatiques et du développement durable, le mouvement associé à la « revitalisation des vides » prend de plus en plus d'ampleur. Dans les dernières années, différents auteurs se sont attardés à décrypter les différentes questions touchant la reconversion des « friches industrielles créées au cours de l’histoire par les mutations économiques, les fractures territoriales ou les ruptures politiques et sociales.» (ADI, 2015 : 12)

Historique des friches

Friches : Définition

En France, l'histoire des friches industrielles ainsi que leur dépollution est assez récente et «la reconversion d'anciens sites industriels en espaces de logement ne commence réellement (...) que dans les années 1960-1970 » (ADI, 2015 : 49), avant cette époque, les usines étaient réutilisées, agrandies ou détruites, mais le site était réoccupé illico presto.

Trois grands phénomènes peuvent expliquer l'apparition des friches en France :

+ une mutation technologique qui s'accélère;

+ une compétition économique mondialisée conduisant à de nombreuses délocalisations;

+ une dispersion urbaine héritée des Trente Glorieuses.

(ADI, 2015 : 17)

Des usines délabrées, des champs désertés et des terrains contaminés : le monde urbain dans lequel nous évoluons comporte son lot d’espaces mal aimés. Étant vacant, le premier réflexe est de les percevoir de manière négative, comme des lieux sans humanité et inappropriables. Souvent, un potentiel énorme recèle, dans ces espaces qu'on considère comme des barrières. À l'heure des changements climatiques et du développement durable, le mouvement associé à la « revitalisation des vides » prend de plus en plus d'ampleur. Dans les dernières années, différents auteurs se sont attardés à décrypter les différentes questions touchant la reconversion des « friches industrielles créées au cours de l’histoire par les mutations économiques, les fractures territoriales ou les ruptures politiques et sociales.» (ADI, 2015 : 12)

L'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Île-de-France définit une friche selon trois critères :

+ une dimension supérieure à 5000m2

+ un temps de vacance d'au moins une année;

+ une nature et une qualité très diverses.

(ADI, 2015 : 17)

D'autres auteurs vont mettre l'accent sur le fait que ces friches se retrouvent sur d’« anciens sites industriels – usines ou terrains associés à des usines, tels des entrepôts ou des décharges – qui sont maintenant abandonnés ou sous-utilisés » (Dumesnil et Ouellet, 2002 : 2).

Voir le territoire comme une ressource (approche 3RV)

+ Réduction, réemploi, recyclage et valorisation

Dans les années 60-70, la reconversion des friches industrielles se positionne dans une tendance écologique mondiale beaucoup plus large où on voit le territoire comme une ressource qu'on doit consommer de manière responsable selon la méthode des 3RV : Réduction à la source, Réemploi, Recyclage et Valorisation. L'approche par zones blanches et le système de logiques superposées dont le pionnier est Ian McHarg, auteur de Design with nature (1969) s'inscrit également dans ce vaste mouvement et favorise aussi une forme de reconquête des friches en encourageant la réhabilitation de ces terrains abandonnés. L'idée générale étant d'encourager le renouvellement de la ville sur elle-même.

En termes de gestion du territoire, la reconversion des friches a un triple impact :

en premier lieu, cette reconversion permet de mettre à disposition d'acteurs publics et privés des biens fonciers qui, du fait de l'évolution de la production industrielle ou de problèmes environnementaux, étaient jusqu'alors abandonnés ou sous-utilisés;

ensuite, la reconversion peut permettre une meilleure utilisation du foncier - par le passage d'une industrie lourde vieillissante à des industries ou des services économiquement plus dynamiques;

enfin, la reconversion d'un site a également un effet sur les terrains adjacents (désenclavement, amélioration des espaces publics, etc.).

(ADI, 2015 : 42)

Les fruits qui découlent d'une reconversion de friche ont donc des retombées positives qui cadrent avec le concept de développement durable, notamment en freinant la consommation d'espaces vierges, venant ainsi limiter l'étalement urbain. « Il s’agit en fait de favoriser un urbanisme soucieux de l’environnement et de provoquer un développement fondé sur une gestion économe de l’espace et des ressources existantes » (Dumesnil et Ouellet, 2002 : 16).

Certains experts résument la reconversion d'un site en parlant d'un processus où on cherche à « effacer la trace - pour ne pas dire les stigmates - qu'ont laissée, dans l'eau ou dans le sol, les activités qui se sont succédé (...) durant de longues périodes, des siècles parfois » (ADI, 2015 : 21). Malgré tout, on observe actuellement une orientation forte dans laquelle on « tient compte du contexte historique de la friche et de sa trace sur le territoire. Il s'agit d'un " déjà-là" qu'il convient de sauver et de protéger » (ADI, 2015 : 91). Les projets contribuent donc à faire revivre des endroits marqués par d'anciennes exploitations industrielles, mais afin de « respecter le "génie du lieu", les bâtiments emblématiques de l'architecture industrielle (...) sont réhabilités et mis en valeur » (ADI, 2015 : 232).

L'élément qui vient souvent refroidir les ardeurs de ces projets et mettre leur réussite en péril concerne les coûts importants qui leur sont associés. « Les coûts regroupent non seulement les éléments techniques de décontamination, mais, aussi, ceux concernant les aspects réglementaires et judiciaires: à savoir qui doit payer et jusqu’à quel niveau doit-on payer pour décontaminer un site » (Dumesnil et Ouellet, 2002 : 3).

En pratique, le coût de dépollution est directement dépendant de ces différents facteurs :

le type et la concentration des polluants à traiter ;
les risques de diffusion de ces polluants;
la technique de dépollution choisie;
la nature du projet d'aménagement prévu sur le site.

(ADI, 2015 : 25)

Cadre légal et obligations

Tous les facteurs de dépollution sont aussi étroitement liés à l'historique du site ainsi qu'aux obligations légales des auteurs des dommages, rappelant le principe du pollueur-payeur et la responsabilité écologique incombant aux entreprises.

Au fil des ans, la responsabilité financière face aux coûts de décontamination a été abordée sous l'angle de plusieurs principes à travers le monde. De nos jours, «le Canada, ainsi que la majorité des pays européens, "s’efforce d’adopter" le principe pollueur-payeur ou, comme c’est le cas en France, celui du dernier exploitant industriel payeur » (Dumesnil et Ouellet, 2002 : 3).

Ce principe contraint les entreprises polluantes à remettre le site en état afin qu'il soit de nouveau compatible avec l'usage initial, dans la majorité des cas de type industriel. Cependant, ce principe « complique aussi la donne lorsque les pollueurs initiaux n’existent plus. Les acteurs qui héritent alors des terrains contaminés doivent en assumer la responsabilité » (Gill et coll., 2012 : 18)

L'approche française avec la politique nationale en matière de gestion et de réhabilitation des sites et sols pollués, reprend certains élément du risk-based redevelopment (gestion par le risque). « Cette approche vise à inciter les propriétaires fonciers à revitaliser leurs propriétés en assouplissant les lourds et coûteux mécanismes de décontamination. En effet, avec cette approche, il n'est pas nécessaire de décontaminer à 100% tous les terrains contaminés, mais plutôt de les décontaminer à un niveau sécuritaire pour la santé humaine et l'environnement, en fonction de l'utilisation projetée du terrain » (Dumesnil et Ouellet, 2002 : 6).

Schéma simplifié du fonctionnement du marché de la dépollution des sites en France. Source : Ademe (2014)

Réhabilitation

En comparaison avec d'autres pays européens, notamment la Belgique, la France semble acquiescer un retard important sur la reconversion des friches. Selon certains spécialistes, ce serait notamment en raison de l'étendue du pays « dans lequel la pression foncière est moins forte qu'ailleurs. Le dispositif réglementaire reste de plus relativement imparfait. En outre, les industriels possèdent encore un fort réflexe de conservation de leur friche, de peur de s'engager dans des problèmes trop complexes » ( ADI, 2015 : 51). Pour ce qui est des techniques de réhabilitation, la France paraît avoir accès aux mêmes méthodes que l'on retrouve un peu partout sur le globe. (Ademe, 2014)

En terme de facteurs de succès, la rapidité d'action se révèle une clef importante. En s'inspirant de l'expérience d'acteurs actifs dans des dossiers semblables, on peut déduire qu'une opération de réhabilitation doit « prendre corps le plus rapidement possible. Il faut qu'elle passe rapidement du théorique à la pratique, même si l'étape théorique - à savoir la phase d'études et de négociations foncières - peut être relativement longue. Le passage rapide entre le théorique et la pratique permet d'obtenir une certaine crédibilité auprès des élus et des populations » ( ADI, 2015 : 95).

Trois catégories de technique de réhabilitation

Le choix entre ces techniques dépend du type de pollution, de l'usage prévu du sol, des contraintes locales (durée de la phytoremédiation par exemple). Toutes s'avèrent coûteuses.

Pour que le Transited-oriented development soit efficace, il se doit donc d’établir une synergie entre la communauté et sa région, entre les emplois et les habitations, entre les niveaux de densité et ceux de services de transports, entre les gens et la vie communautaire, entre les diverses générations et les divers revenus.

01/

La dépollution in situ

par voie chimique, biologique (phytoremédiation, biodégradation ou physique (aération, lessivage, etc.)

02/

L'interposition ou confinement

qui consiste à isoler le sol contaminé, le plus souvent grâce à un géotextile imperméable

03/

L'élimination

qui vise à déblayer la couche polluée qui est traitée hors site (incinération, dépollution ou confinement).

Avantages

Faibles coûts de traitement (10 à 100 fois inférieurs aux technologies classiques)

Adaptation aux grandes superficies contaminées (dizaines d’hectares)

Technologie visuellement attractive

Faible perturbation du milieu contaminé

(Source Chevrier, 2013)

Limites

Limitation aux surfaces colonisables par les racines

Temps de traitement très long

Dépendance de la nature du sol, de la météorologie, des attaques d’insectes, des micro-organismes

Besoin de grandes superficies

(Source Chevrier, 2013)

Phytoremédiation

Cette technique de traitement biologique se positionne parmi les méthodes innovantes de dépollution des sols et remonte au milieu des années 80, mais est très faiblement employée en Europe. Cette méthode est une alternative, écologique et financière face aux techniques de dépollution traditionnelles.

Comme cette technique fait appel à l'utilisation de végétaux, elle a également des effets positifs en terme d'aménagement paysager et d'augmentation de la canopée, permettant ainsi un verdissement du lieu à réhabiliter. Au final, « l’intérêt de la phytoremédiation en général, réside dans le fait que les plantes permettent de stabiliser les polluants, tout en servant de support pour recréer un nouvel écosystème et servir ainsi de réservoir de biodiversité sur un site dévalorisé par la pollution » ( Origo et coll., 2012 : 4)

En phytoremédiation, les végétaux les plus utilisés sont les peupliers comme ces arbres possèdent un haut taux de transpiration, s'établissent rapidement sur un site et peuvent tolérer une forte concentration de contaminants ( Chevrier, 2013 : 26). Même si le choix des plantes doit se baser sur leurs capacités à traiter les contaminants, il doit être réfléchi et « il est préférable de ne pas opter pour des plantes qui ne sont pas natives au site où la décontamination in situ a lieu »
( Chevrier, 2013 : 29).

Réhabilitation du quartier BRAZZA

Subissant le même sort qu'un grand nombre de villes européennes, Bordeaux doit également faire face au phénomène d'étalement urbain qui la ronge depuis le début des années 2000. À cette fin, la métropole doit trouver une solution afin de contrer l'insuffisance des logements abordables offerts dans ses quartiers centraux (Sysdau, 2016 : 14).

Tel que décrit, le projet Brazza prendra racine sur la rive droite de la Garonne, en face du pont Jacques Chaban-Delmas, et occupera un rôle central devenant ainsi
« l’indispensable chaînon entre la rive gauche et le futur quartier de Bastide-Niel » (Bordeaux-Métropole, 2019). Actuellement, le site convoité est majoritairement occupé par des friches industrielles. Le projet entre donc dans une parfaite logique de redynamisation d’espaces non exploités de la ville, dans une optique de développement durable.

De par ses différentes caractéristiques, le site de Brazza correspond en tout point à la définition de friche que propose l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Île-de-France.

01/Une dimension supérieure à 5000m2 :

Le terrain du projet fait plus de 50 hectares = 53 000 m2

02/Un temps de vacance d'au moins une année:

Les deux principales anciennes industries qui ont pollué les sols du site, l'usine d’engrais chimique Soferti et l'usine de bouillie bordelaise La Cornubia, ont respectivement arrêté leur production en 2008 et en 2005.

03/Une nature et une qualité très diverses :

Certains bâtiments subsistent toujours sur le site et la nature a repris ses droits en divers endroits.

(Bordeaux-Métropole, 2018 : 7)

Historiquement, « dès le milieu du 19e siècle, le quartier Brazza connaît un important développement industriel et accueille progressivement plusieurs installations, dont l’usine Soferti » (Bordeaux-Métropole, 2018 : 26).

Cependant, les grands phénomènes qui ont expliqué l'apparition des friches en France, sont loin d'être anecdotiques et ont aussi touché de plein fouet le quartier de la Bastide où sera érigé le projet Brazza.

« Gravement touchée par la crise économique ainsi que par les divers chocs pétroliers des années 1970, la rive droite entame un long déclin qui mènera à un abandon presque total de son territoire. Au contraire de la rive gauche, la Bastide a connu de nombreuses périodes de crise économique, de chômage, de déshérence» (Marcilloux, 2016 : 5). « À la fin du 20e siècle, la crise déstabilise les activités économiques du site. Les usines tournent au ralenti et finissent par fermer les unes après les autres laissant près de 50 hectares de friches»(Bordeaux-Métropole, 2018 : 26).

Au niveau environnemental, « la pollution est le produit de l'histoire des processus de production et de l'attention que la société a portée au fil du temps à la protection de l'environnement » (ADI, 2015 : 21). Si on se reporte à l'époque, on peut imaginer que « les préoccupations environnementales (...) n’étaient pas celles d’aujourd’hui. Les activités industrielles utilisaient des produits polluants qui ont pu avoir une incidence sur la qualité des sols » (Bordeaux-Métropole, 2018 : 26). Pour les friches de Brazza, il est logique de croire que l'important remplissage du site soit en partie responsable de la contamination du sol.Tout comme une bonne portion du restant de la ville de Bordeaux, « la pollution des terrains est le produit de l'histoire de la ville. La plaine a historiquement été remblayée par des matériaux d'origines géographiques diverses. La ville, notamment pour ses activités industrielles et portuaires, s'est construite sur ces terrains remblayés, présentant une pollution que l'on peut qualifier de "générique". À cela s'ajoutent des pollutions "spécifiques" qui sont à rapporter aux activités industrielles que ces terrains accueillaient » (ADI, 2015 : 93). En fait, la zone est « construite sur de la vase ! (...). Et pour que cette rive droite puisse être industrialisée et construite, il a fallu rapporter de la terre tout simplement. Et donc on a rapporté de la terre parce que l’industrie permettait d’amortir cet investissement dans du remblaiement. Et donc s’il n’y avait pas eu l’industrie pour financer ce remblai, il n’y aurait pas de rive droite » (Marcilloux, 2016 : 233).

Vue partielle des anciens bâtiments de l'usine Cornubia. Source : Urbex (2014). Cornubia. [En ligne] https://urbexsession.com/cornubia/

Lutte à l'étalement urbain

Le projet de Brazza est lui aussi une réponse à l'étalement urbain tout comme l'idée de miser sur les centralités bordelaises. Ces dernières « réaffirment que la richesse et l'intensité d'une ville passent par la contraction des distances qui rend plus facile le développement des échanges » (Ville de Bordeaux, 2011 : 7). Le concept de Brazza respecte aussi les principes du 3RV et applique une approche écologique de l'aménagement :

Réduction à la source : Favoriser une densification, donc à réduire la consommation de l'espace

Réemploi : Conversion de certains édifices industriels et réemploi afin de leur donner une nouvelle vie

Recyclage : Recyclage des sols grâce à la phytoremédiation

Valorisation : Valorisation d'un lieu abandonné

Grâce à la reconquête de cette ancienne friche, les acteurs du projet de Brazza mettent en pratique la technique du "infill development" et cherchent à remplir les vides dans le tissu urbain et ainsi favoriser une croissance de la ville sur elle-même.

Patrimoine bâti

En ce qui touche le patrimoine, un intérêt marqué sera apporté à certains éléments qui ont une valeur symbolique forte. Même si on souhaite nettoyer et gommer les marques disgracieuses associées notamment à la pollution, le développement se fait en ayant en tête l'importance de sauvegarder le « génie du lieu ». Cette entreprise se fera en portant une attention particulière à la « conservation de certains symboles qui ont marqué le passé industriel du secteur à l’image, des halles de l’ancienne usine Soferti qui sera magnifiée afin d’en faire un lieu identitaire du projet et un pôle d’attractivité à l’échelle métropolitaine » (Bordeaux-Métropole, 2018 : 21).

Ancien bâtiment principal de l'usine Cornubia. Source : Urbex (2014). Cornubia. [En ligne] https://urbexsession.com/cornubia/

Un site hypothéqué par son passé

Le sol du site de Brazza étant lourdement handicapé par les blessures laissées par la pollution associée à son passé industriel, les acteurs doivent faire preuve de créativité et d'innovation afin de trouver divers moyens leur permettant une réelle réappropriation du lieu. Ces solutions passent notamment par l'emploi de techniques de dépollution économiquement soutenables et la mise en place de constructions adaptées à la réalité des sols pollués. (Bordeaux-Métropole, 2017 : 2)

Les techniques proposées sont donc :

L’établissement d’un plan de nivellement prescriptif sur Brazza, à la fois pour les futurs espaces publics et les espaces privés. Ce plan de nivellement vise à respecter au maximum la topographie actuelle tout en prenant en compte le risque inondation. Maîtriser la topographie permet :

De favoriser le traitement des sols pollués sur place, par simple recouvrement. Cela implique de conserver sur site un maximum de remblais pollués par des pollutions dites « génériques ».
Pour les déblais réalisés, la recherche de solutions de traitement sur place (mouvement de terres au sein de la parcelle par exemple), toujours dans le respect des préconisations de nivellement.
Des formes urbaines spécifiques, réduisant les voies d’exposition, par mise à distance (typologie de bâtiments sur pilotis, parcs de stationnement sous les échoppes, activités dans les rez-de-chaussée des volumes capables).
L’interdiction de réaliser des stationnements souterrains, prescriptions limitant très fortement les déblais.
L’interdiction de réaliser des jardins potagers ou des jardins individuels en pleine terre.

(Préfecture de Gironde, 2018 : 371)

Stratégie mise en place par Bordeaux Métropole pour la gestion des sols pollués

La résilience par les végétaux :
la phytoremédiation pour lutter contre la pollution urbaine

Associés à la végétalisation du site, les services écosystémiques seront nombreux. Tout spécialement grâce à l'intégration « des lanières vertes » constituées de grands mails de peupliers, ces trois vastes peupleraies vont contribuer à la lutte aux îlots de chaleurs en permettant une meilleure régulation de la température au sein des îlots et à la séquestration du carbone, ce qui aura un effet bénéfique sur la qualité de l’air. Cette végétalisation constituera également un immense filtre qui s'attellera à traiter les sols en place. En effet, en terme de phytoremédiation, les peupliers sont reconnus de par leurs caractéristiques permettant une grande régénération des sols. Comme technologie, la phytoremédiation utilisera la capacité naturelle de ces arbres à dégrader, contenir et au final éliminer les polluants du sol. Avec sa relation au temps, cette méthode se rapproche aussi de la théorie du Landscape Urbanism, « la ville est donc à l'image de la nature : elle change progressivement, dans une " lenteur obligée ", comme un organisme vivant » ( Léger-Smith, 2013 : 9).

Au final, la phytoremédiation mise sur la manière d'envisager l'évolution du territoire dans le temps et met la table pour une multitude d'opportunités associées à la réhabilitation du site ainsi que sa réappropriation par les citoyens. L'avenir que l'on peut envisager suite aux divers développements associés à la réhabilitation du site permet d’arpenter un aménagement bâti qui sera réellement adaptable. À l'évidence, les premiers usagers du futur site Brazza ne seront peut-être pas en mesure de voir l'éclosion finale. Comme il s'agit d'un processus long, pouvant s'étendre sur des décennies, le plein potentiel du site profitera aux générations futures.

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Friches : Définition